В жилых домах типовых серий не допускается:
- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
- Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.(комм. Часто данное нарушение допускается при прокладке электропроводки помещения, систем кондиционирования и доп. оборудования, а также при установке сантехнического оборудования)
- Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
Выше перечисленные ограничения на практике не являются исчерпывающими в виду не ординарности некоторых решений по перепланировке.
На данный момент существующий процесс проведения перепланировки в г.Москве можно разделить на следующие этапы:
I – Мероприятия предшествующие получению разрешения на осуществление перепланировки (сбор документов для подачи заявки).
Этот этап можно разделить на следующие стадии:
1). Заручиться согласием в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
2) Подготовить правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) Подготовить технический паспорт перепланируемого жилого помещения; (комм. Копии плана помещений и экспликации БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи Заявки. При этом существует установленный порядок получения данных документов. На практике случается ряд затруднений, таких как: определенные дни и часы работы органов БТИ по данному вопросу; срок для подготовки и выдачи данных документов и т.д., вплоть до банальных безобразных очередей и вялости производственного процесса органов БТИ).
4) Подготовить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.(комм. По данному вопросу существует свой порядок, который не менее затратен чем остальные, как в материальном так и временном характере)
5) Подготовка проектной документации.
Данный пункт стоит рассмотреть более подробнее, поскольку он является основным. От него будет зависеть принятое решение и от сложности данной документации будет формироваться основная стоимость всего объема услуг.
В данной стадии может быть два варианта
Вариант №1. Те случаи, когда работы по перепланировке могут осуществляться на основании Эскиза (Графическое изображение перепланировки на ксерокопии поэтажного плана), к ним относятся следующие мероприятия:
разборка ненесущих перегородок, исключая межквартирные (комм. В данной ситуации следует понимать, что подразумевается под перегородкой и как понять, является ли перегородка не несущей?);
устройство проемов в ненесущих перегородках, исключая межквартирные;
заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах (комм. В данной ситуации следует учитывать существующие ограничения, рассмотренные ранее, в частности ограничения на мероприятия по переустройству помещений в жилых домах);
устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия (комм. Вы самостоятельно сможете рассчитать какова нагрузка на перекрытие?);
замена (установка дополнительного) инженерного оборудования, не влекущего переоборудования по всему зданию (комм. С заменой на аналогичное оборудование все понятно, но с остальным нужно быть повнимательнее, в частности установка дополнительного инженерного оборудования практически всегда связана с мероприятиями по переоборудованию, которые практически все выполняются по проекту. Работы по переоборудованию жилых помещений в данной статье не рассмотрены).
Общие условия данного варианта рассмотрены, некоторые нюансы зависят от конкретных ситуаций.
Вариант №2 Соответственно все остальные случаи, которые не вошли в вариант №1.
Данных случаев большое количество. Перечислим некоторые из них:
- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);
- устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали);
- устройство внутренних лестниц; устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
- изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок), и т.д..
Все эти мероприятия выполняются при наличии Специальной технической документации. Данная техническая документация готовится на основаниии дизайнерских зскизов, поэтому грамотный дизайнер при выполнении эскиза сможет рационально создать нужную вам обстановку, учитывая имеющиеся ограничения, строительные нормы и правила. Техническая документация разрабатыается в соответсвии с имеющимися СНиПами и существующим Градостроительным законодательством (Далее – Строительные нормы). Обьем Строительных норм очень велик и под силу только спецальным проектным организациям. Поэтому разработка проектной документации по перепланировке жилых помещений разрешена только организациям имеющим специальную лицензию. (комм. На практике этими организациями являются НИИ). Как правило, перед разработкой проекта перепланировки жилого помещения проводится обследование помещения на выяснение технического состояния такого помещения, делаются замеры, берутся образцы проб и т.д. Результатом обследования является Техническое заключение о возможности проведения мероприятий по перепланировке в данном помещении (комм. Готовится проектными организациями). Если Техническое заключение содержит выводы о невозможности перепланировке данного вида, не отчаевайтесь, следует подумать о реконструкции помещения. Проектные организации, после предоставления им необходимых документов (технический паспорт помещения, строительная документация и т.д.), в соответсвии с представленними эскизами предполагаемогй перепланировки готовят проект перепланировки помещения. Проект перепланировки помещения представляет собой сложный по структуре технический документ, написанный по существующим правилам в соответсвии с действующим строительным законодательством. Соответственно создание такого шедевра требует значительных временных и материальных затрат. Компании оказываающие услуги по оформлению перепланировки имеют в проектных организациях существенные скидки и связи, позволяющие удешивить и немного ускорить процесс проектирования. Это обусловленно коммерчискими отношениями сложившимися в нашей стране, эти же отношения толкают организации по оформлению предлагать клиентам проектную документацию на условиях более выгодных чем предлагают НИИ.
Если ваша квартира расположена в новом доме (типовой серии или монолитном доме) - проект лучше делать у организации - автора дома (поскольку, делая проект не у автора, вы нарушаете авторские права, и районный архитектор имеет право потребовать согласования проекта у автора). Однако следует иметь в виду, что авторы домов могут согласовывать такие проекты на платной основе, но они так же, на законных основаниях, могут отказаться от согласования. Если затрагиваются несущие конструкции и дом новый, то проект следует заказывать у автора дома, так как только у него есть вся строительная документация на объект. Автор ведет учет проемов в своем доме и несет ответственность за свои расчеты. И если в доме возникнут трещины или создастся спорная ситуация, ответственность будет нести автор дома, а не владелец квартиры. Если же проект создавался не автором дома, и возникли проблемы, то бремя ответственности за них ляжет на плечи владельца, т. е. на ваши плечи.
Количество надзорных инстанций зависит от предстоящих работ по перепланировке. Примерное количество таких инстанций составляет трехзначную цифру, а по одному проекту может достичь трех десятков. Большинство надзорных инстанций по согласованию проектной документации берут установленные платежи за рассмотрение проектной документации, могут запросить дополнительные материалы и т.д.(могут написать заключение об устранении определенных неточностей, а с учетом существующих норм, это становится более актуально, потому что в данной ситуации приходится подавать документы заново). Сроки рассмотрения проектной документации в надзорных инстанциях в среднем составляют от двух недель до нескольких месяцев, в зависимости от сложности проекта, загруженности рассматривающей организации, экономических показателей и т.д.
Результатом мучительных похождений по организациям, имеющих определенные часы работы, определенные часы приема проектной документации, сотрудников и инспекторов ведущих ваши материалы, которые то в отпуске, то болеют, то еще что то и многое другое, вы получаете проект перепланировки, составленный и согласованный в установленном порядке.
6) Оформить заявление о перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации. Хоть нормы Ж.К. и содержат запрет на требование дополнительных документов, сверх описанных выше, нормы Постановление № 73-ПП предусматривают, что к заявке должны быть еще приложены:
описание планируемых мероприятий (работ) указанных в соответствии с утвержденным Перечнем мероприятий (работ) по перепланировке помещений в жилых домах с добавлением необходимых пояснений (местоположение, размеры и т.д.);
режим и продолжительность перепланировки помещений (в календарных месяцах) установленных с учетом требований законодательства г.Мовсквы, а вид перепланировки, указываемый в Заявке, устанавливается службой "одного окна" Мосжилинспекции с учетом планируемого перечня мероприятий (работ).
