III. Производство строительных работ по перепланировке жилого помещения.
Начало разрешенных работ по перепланировке помещения в жилом доме подлежит регистрации Управляющим жилым домом в журнале по форме, установленной Мосжилинспекцией. Одновременно устанавливается дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ Управляющий домом сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которой поручен контроль за ходом работ (далее - Инспекция). Одновременно Управляющий жилым домом обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить собственников/нанимателей смежных помещений (расположенных по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений по установленной форме (комм. С этого момента могут начаться значительные проблемы, вызванные добрыми соседями. В частности, вы начали строительные работы, а у соседей осыпалась штукатурка от старости, или пошла трещина в ходе усадки дома, то после составления акта технического состояния их помещений соседи постараются свалить все на вас, а если вы никак не прореагируете, после нескольких жалоб в Мосжилинспекцию, у вас вообще могут аннулировать разрешение на перепланировку. Существуют и иные случаи, когда в новостройках соседей вообще можно не найти, так как квартиры куплены под инвестиции, а их поиск в ваших интересах и т.д.).
Ремонтно-строительные работы по перепланировке помещений осуществляются подрядным способом или собственными силами Заявителя (в этом случае он выступает в роли Исполнителя работ и на него распространяются все требования законодательства г. Москвы по ведению журнала строительных работ, по приемке произведенных работ по этапам с учетом скрытых работ и т.д.).
Исполнитель работ - подрядная организация предъявляет в Инспекцию для проверки свою лицензию, договор подряда и журнал производства ремонтно-строительных работ. По результатам проверки Инспекцией устанавливаются (и указываются в Журнале производства работ):
- перечень обязательных контрольных мероприятий;
- состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;
- перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;
- перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приемке завершенного переустройства помещений.
Обязанности Исполнителя работ:
1. Вести производство работ в соответствии с:
- разрешительной и проектной документацией;
- установленными сроками и режимом производства работ;
- правилами и нормами производства и приемки работ.
- указаниями технического надзора Заказчика и (или) авторского надзора проектной организации;
- указаниями (предписаниями) контрольных органов.
2. Отражать в журнале ход ремонтно-строительных работ по перевланировке помещений. Правила ведения Журнала устанавливаются Мосжилинспекцией.
3. Обеспечивать при проверках, проводимых Инспекцией в соответствии с перечнем контрольных мероприятий, наличие на объекте (в том числе на рабочих местах):
- комплекта документации для обеспечения производства работ и контроля соблюдения норм и правил производства работ;
- инженерного оборудования и изделий соответствующих реализуемым проектным решениям.
Изменение установленных сроков производства работ по переустройству помещений осуществляется Инспекцией по письменному обращению Заявителя, предварительно согласованному с Управляющим жилым домом. О принятом решении Заявитель уведомляется в 15-дневный срок.
Контроль за соблюдением норм и правил производства ремонтно-строительных работ обеспечивается Инспекцией с учетом их характера, обусловленного технической документацией, и уровня технологической дисциплины, путем проверки соответствия работ требованиям нормативно-технических документов и должен охватывать все стадии технологического цикла производства работ на объекте переустройства.(комм. Поэтапное принятие работ, в соответствии с Журналом производства работ ). Проверки объектов переустройства проводятся выборочно в плановом порядке по заданиям, выдаваемым руководителем Инспекции, или вне плана - при поступлении обращений и жалоб.(комм. Ранее уже говорилось о добрых соседях). Планы проверок разрабатываются на весь период разрешенной продолжительности работ (помесячно с установлением периодичности проверок) и являются внутренними документами Мосжилинспекции. Проверки проводятся Инспекцией в присутствии производителя работ или другого лица, ответственного за проверяемую работу. Нарушения технологии, норм и правил производства ремонтно-строительных работ фиксируются в официальных документах Мосжилинспекции. На их устранение производителю работ выдаются предписания установленной формы. Скрытые ремонтно-строительные работы проверяются Инспекцией до закрытия их другими работами, после их приемки (с оформлением актов установленной формы) заказчиком и подрядчиком в присутствии представителя авторского надзора. При отсутствии актов на скрытые работы Инспекция вправе требовать выборочного вскрытия конструкций контролируемого объекта с целью проверки качества слоев в многослойных конструкциях, правильности заполнения швов, устройства стыков и т.д. Проверка ремонтно-строительных работ осуществляется Инспекцией, как непосредственно, так и по результатам проводимого заказчиком и подрядчиком операционного и поэтапного приемочного контроля (отражаются в журналах, актах и др.), а также по результатам авторского надзора. При этом Инспекция проверяет:
- наличие, качество и состояние технической документации на производство работ;
- соблюдение технологического процесса перепланировки помещений, контрольных операций в процессе переустройства и обеспеченность их необходимым измерительным оборудованием и инструментом;
- выполнение предписаний Мосжилинспекции, выданных в ходе переустройства;
- правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования смонтированного инженерного оборудования;
- своевременность устранения недостатков в технической документации и производстве работ, выявленных при проверках.
Выявленные нарушения нормативных требований по производству и приемке ремонтно-строительных работ, отступления от утвержденных (согласованных) проектных решений, факты несоблюдения гарантийных обязательств по режиму работ и выданные Мосжилинспекцией предписания фиксируются в Журнале производства ремонтно-строительных работ Исполнителя.
При повторном нарушении установленных условий перепланировки и (или) неисполнении предписаний, Мосжилинспекция аннулирует выданное Разрешение и направляет в территориальный орган исполнительной власти официальное представление о необходимости принятия совместных мер по прекращению производства работ на объекте.
Целью данной статьи не является рассмотрение вопроса по производству строительных работ по перепланировке жилого помещения, поэтому данная тема будет ограничена рамками описанного выше. Вообще производство строительных работ заслуживает отдельного рассмотрения в виду разнообразия нормативов и правил, которые в частности должна знать и соблюдать организация подрядчик. Поэтому советуем пользоваться услугами надежных подрядчиков, которые снимут с вас бремя ответственности за проведение строительных работ и в последствии смогут оградить от необоснованных требований третьих лиц.
Дополнительно следует отметить, что правила разработанные Мосжилинспекцией, в частности в отношении ведения Журнала производства ремонтно-строительных работ, на практике не исполнимы. Никто не знает как нужно вести этот документ, ни инспекция, ни подрядчики. Каждая сторона по своему решает и находит выход из сложившейся ситуации.
Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Завершенные работы по переустройству помещений принимаются приемочной комиссией в составе Заявителя и представителей:
- Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
- территориального органа исполнительной власти;
- Управляющего жилым домом;
- Разработчика (автора) проекта;
- Исполнителя (производителя работ).
Персональный состав приемочной комиссии предварительно согласовывается с территориальным органом исполнительной власти и утверждается в порядке, устанавливаемом Мосжилинспекцией.
При невозможности личного участия Заявителя в приемке другое лицо, представляющее его интересы, должно иметь нотариально заверенную доверенность.
Приемочная комиссия, удостоверяя факт выполнения перепланировки в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт о произведенном переустройстве помещений на стандартном бланке.
Акт о произведенной перепланировке утверждается Мосжилинспекцией и выдается Заявителю.
Акт о произведенной перепланировке помещения в жилом доме как документ, оформляемый в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 13.07.2004 N 479-ПП "О мерах по обеспечению контроля за переустройством помещений в жилых домах", является единственным документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию этих помещений.
Акт приемочной комиссии, о приемке произведенной перепланировке жилого помещения должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.
После регистрации и внесения изменений связанных с перепланировкой вы можете получить технический паспорт помещения с внесенными в него изменениями.
Для чего вообще нужно осуществлять регистрацию перепланировки ?
- Если вы захотите воспользоваться правами на свое помещение (отдать в залог для получения кредита, продать, осуществить иные действия) вам будет необходимо представить технический паспорт помещения, в котором будут иные данные, а возможно и стоять штамп несогласованно. Такая ситуация не позволит распорядиться принадлежащим имуществом по своему усмотрению. На это имеются законные основания, которые подлежат рассмотрению в иных аспектах.
- Кто то на вас донес, либо в результате проверок уполномоченными органами будет выявлена несанкционированная перепланировка. В такой ситуации вас накажут штрафом и обяжут в кротчайшие сроки согласовать самовольную перепланировку.(комм. Согласовать перепланировку жилого помещения задним числом не возможно, не верьте мошенникам, существуют вполне законные варианты согласования уже произведенной перепланировки, даже если это будет долго. Правильно и законно оформленные документы оградят вас от дальнейших проблем.
- В случае технических проблем у ваших соседей (плохая вентиляция, шумоизоляция, теплоизоляция и т.д) или в доме вообще (трещины и т.д.), на вас могут возложить полностью ответственность за данные ухудшения, и доказать, что это явилось следствием иных факторов будет очень сложно. Согласитесь, устранение таких ухудшений может во много раз превышать стоимость произведенных вами затрат на свое помещение, и при этом вас накажут и заставят либо согласовать перепланировку, либо восстановить все как было.
- Существуют и иные подводные камни начиная от обычных мошенников, ненасытных чиновников и заканчивая злобными соседями.
